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扩围!楼市“限售”超30城 已成收紧调控关键政策
2017-06-16 00:00:57   来源:互联网   评论:0 点击:

数据来源:中国指数研究院,随着房地产市场限购、限贷政策不断加码,热点城市成交已经开始放缓、价格承压,加上融资环境的持续收紧,房地产上市公司未来或面临销售端、资金端的双重挤压,运营风险加大。(来源:中国证券报)楼市调控加码两个月:房价回落 住宅“只租不售”

  在统计局发布的4月70大中城市房价数据后的第一个周末,长沙、无锡、嘉兴、保定等地连发调控新政,房地产收紧政策再度升级。值得注意的是,除了继续收紧限购等方面内容外,三地均采取“限售”措施,保定出让一地块要求“限售”期更是高达10年。而据相关机构统计显示,截至目前,已有超过30个城市开启“限售”。

  长沙市住建委下发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》指出,暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房,下同);暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。

  对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭:凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房;属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。

  无锡方面,暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。同时,购买住房(含二手住房)在取得不动产权证2年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房),在取得不动产权证3年内不可转让。

  嘉兴方面,嘉兴市建委发布《关于进一步加强市本级房地产市场调控的通知》指出,非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。

  此外,值得一提的是,土地首次出现“限售”政策。保定5月15日发布今年第3号国有建设用地使用权挂牌出让公告显示,2017-030号地块,首次采用“限房价竞地价,限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,“限售”的根本是楼市“去杠杆”,因交易周期大幅延长,高杠杆资金成本进入难,因此,促使购房者必须要以自用为目的配置资金。

  张大伟认为,限售未来预计将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。中原地产研究中心统计显示:截至目前,已有超过30个城市开启“限售”:成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、三亚、琼海、海口、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(保定、北京等均为有部分限制)。

  【聚焦楼市去杠杆】

  楼市去杠杆趋严 房企偿债高峰就快来了

  自去年楼市“去杠杆”以来,已出现明显变化,房企杠杆率和居民杠杆率开始有不同程度的下降。在加速推进金融去杠杆的大环境下,房地产市场或将继续迎来调整。

  中国指数研究院《2017中国房地产上市公司TOP10》研究报告指出,2017年房地产自筹资金比例已逐步下降,房地产上市公司融资来源由公司债转向银行贷款、中期票据、信托等传统融资渠道。

  融资渠道收紧成本增加

  随着2016年以来金融监管的不断加强,房企资金面持续收窄。据统计,按照信用债申万行业SW房地产行业划分,今年1月1日至5月21日,企业债发行只数为10只,发行额为98.7亿元;公司债发行34只,发行额为296.8亿元。而去年同期,企业债共发行52只,发行额643.8亿元;公司债共发行294只,发行额3901.53亿元。

  以今年4月数据来看,国泰君安研究报告指出,地产企业发债节奏放缓,主力品种仍为中票与美元票据。继三月地产债发行的小高潮之后,四月上市房企发行量锐减,发行主力品种仍为中票与优先票据,其中人民币融资 79 亿元,美元融资 18 亿美元(合人民币 124 亿元),相较于上月 244 亿人民币以及 42 亿美元(合人民币 288 亿元)的规模锐减,相较于前几个月,利率中枢开始上移。

  “房企融资方面出现两个变化。” 广发证券地产行业首席分析师乐家栋表示,一是4月房企融资成本有所上行,需要积极关注后续资金收紧对房企资金成本的影响;二是由于国内融资渠道全面收窄,房企融资逐步转向海外,海外融资有所升温。

  从融资成本来看,海通证券的首席宏观债券分析师姜超表示,“地产债券发行利率大幅提升。地产企业债券融资快速攀升,主要与 2015 年新公司债发债门槛降低以及发债利率持续下行有关,现在公司债发债门槛提高,发债利率也有了大幅回升。”

  据统计,2015年到2016年中地产公司债发行利率从6%-7% 的高位一路下行,但 10 月份以后发行利率拐头向上,到 2016 年 12 月份地产公司债的平均发行利率已经回升到 6%左右;中票的发行利率趋势也是如此,2015 年地产公司发行中票的平均利率在 5.5%左右,2016 年一度降到 3.5%,但近期也是拐头上行,目前在 5.3%、5.4%左右。

  对于海外发债规模,申万宏源固收团队表示,具体来看,今年以来房地产企业海外发债规模116.95亿美元,发行债券数量31只,均创同期历史新高。其中,一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元,是去年同期的近四倍;近期降温明显,二季度以来,房地产企业海外发债规模为17.45亿美元,仅高于2014年同期的10亿美元,创2013年以来同期次低。

数据来源:中国指数研究院

  另外,从房企经营现金流来看,受地产调控升级影响,4月新增居民中长期按揭贷款4441亿元,较上月略有回落,占全部新增贷款比重40.4%,较上月下降3.7个百分点,今年前4个月,按揭贷款累计占全部新增贷款的35.8%,较上年末回落9.1个百分点,趋向合理区间。

  安信证券分析师陈天诚认为,地产公司融资难度上升,信贷转信托或是趋势,回想2010-2014的融资限制,地产公司融资成本上行不可避免:截至一季度末金融机构人民币房地产贷款余额为28.4万亿,同比增长26.1%。而房地产贷款中,地产开发贷余额同比下滑21.5%,自2016年Q4后连续两个月负增长,反映了930以后对地产开发融资收紧带来的影响。

  调控延续偿债压力仍存

  当下房企负债率确有上升。中国指数研究院研究报告指出,截至2016年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.92%;大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为73.52%,同比上升0.86个百分点。部分房企杠杆率较高,20.63%和30.51%的沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率在80%以上,与上年相比,分别增加了3.97、3.39个百分点。

  中国指数研究院企业研究副总监张璇表示:

  从发展趋势上来看,房地产行业周期性高点已过成为共识,房地产上市公司的优胜劣汰进入加速期。2016年A股重组及转型退出的地产股达到14家,行业优胜劣汰进入加速阶段。

  从另一角度看,张璇认为,未来销售、资金双端承压,2016年土地市场火热、资金面宽松,在全年拍出的381宗高价地中,拿地较多的18个公司累计高价地已高达104宗;房地产上市公司2016年累计发行了3814亿元公司债,尚待市场消化。未来偿债期及融资收紧下,高价地块后续若不能实现高溢价出售或蛰伏都将带来较大的风险,部分上市公司应警惕:

  一类是资金杠杆高、偿债压力大,且高价地集中;另外一类是城市布局单一、高度集中于一些销售不畅的热点城市或三四线城市。

  在姜超看来,地产行业积累了大量的货币资金,故年内地产行业流动性压力不大,但如果地产销量回落并持续,随着债务到期量增加,未来企业流动性将面临较大挑战。

  姜超进一步指出,存量债务到期压力集中在 2018-2021 年。国内地产存续债券中约有 75%是在2019-2021年间到期。贷款的期限以3年为主,过去两年产生的大量贷款也将在 2018-2019 年到期,故年内债务到期压力不大,但未来 2-5 年地产行业债务到期压力集中。

数据来源:中国指数研究院

  中指院报告也认为,随着房地产市场限购、限贷政策不断加码,热点城市成交已经开始放缓、价格承压,加上融资环境的持续收紧,房地产上市公司未来或面临销售端、资金端的双重挤压,运营风险加大。(来源:中国证券报)

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数据截止时间:2017年05月18日 15:00

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